SCPI : Pourquoi le rendement annuel ne suffit pas à bien investir ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) attirent souvent les investisseurs gràce à leurs rendements prometteurs. Cependant, le rendement annuel ne reflète pas toujours la véritable performance d’une SCPI. Pour investir avec discernement, il est crucial de comprendre les mécanismes sous-jacents et d’adopter une vision à long terme, notamment dans le cadre de votre gestion de patrimoine.

Attention aux rendements annualisés : une illusion de performance

Certaines jeunes SCPI, souvent gérées par des sociétés de gestion récentes, peuvent afficher des rendements annualisés dès leur lancement, ce qui peut être trompeur.

Prenons un exemple : une SCPI créée en septembre 2024 qui commence à générer des revenus immédiatement. Sur les quatre premiers mois, elle distribue des loyers équivalents à 3,23 %. Pour séduire les investisseurs, elle pourrait multiplier ce taux par trois pour afficher un rendement annualisé de 10 %. Or, ce chiffre ne reflète en rien la performance réelle sur une année complète. Ce phénomène illustre l'importance d'une planification successorale rigoureuse.

Cette pratique fausse la perception de la rentabilité et peut propulser ces SCPI en tête des classements des SCPI les plus performantes, alors qu’elles n’ont pas encore fait leurs preuves et pourraient ne pas convenir à une stratégie d’optimisation patrimoniale efficace.

La stabilité des performances : un critère clé

Dans le monde des SCPI, une performance ponctuelle ne garantit pas un succès à long terme. Il est préférable d’analyser la régularité des rendements sur plusieurs années.

Une SCPI jeune et dynamique peut impressionner avec un rendement spectaculaire au départ, mais si elle ne parvient pas à maintenir cette performance, elle risque de ralentir rapidement. À l’inverse, une SCPI qui affiche une croissance stable et régulière s’avère souvent plus fiable et rentable sur la durée. Par exemple, la SCPI Sobrilog, avec des performances stables autour de 5,5 % pendant 5 ans, est souvent plébiscitée par les conseillers en gestion de patrimoine.

L’effet relutif : un boost artificiel des rendements

Un autre facteur peut fausser la perception des performances : l’effet relutif.

Lorsqu’une SCPI se lance, elle impose un délai de jouissance (généralement entre 3 et 9 mois), période pendant laquelle l’épargnant ne perçoit pas encore de revenus. Ce mécanisme permet à la SCPI d’investir les fonds collectés avant de distribuer des loyers. Toutefois, ce décalage temporaire peut artificiellement gonfler le rendement sur une année donnée. Ainsi, les classements des meilleures SCPI peuvent être biaisés, ne reflétant pas la rentabilité réelle à long terme, un aspect crucial en matière de conseil fiscal.

Taille et ancienneté : des critères de stabilité

L’ancienneté et la capitalisation d’une SCPI sont également des indicateurs essentiels de fiabilité. Une SCPI atteint sa maturité après environ 5 ans, avec une capitalisation de 700 millions d’euros ou plus.

Les jeunes SCPI, quant à elles, peuvent connaître des performances plus volatiles en raison d’une diversification encore limitée. Un rendement élevé en début de vie n’est donc pas toujours un gage de succès durable. Par exemple, une SCPI ayant levé 50 millions d’euros et investissant dans une seule zone géographique peut se montrer plus risquée qu'une SCPI diversifiée avec une capitalisation dépassant un milliard d'euros.

Quels autres critères analyser ?

Pour une évaluation plus complète d’une SCPI, voici trois indicateurs clés à prendre en compte :

1. L’évolution du prix des parts : Une valeur stable ou croissante traduit une bonne gestion du patrimoine immobilier, et plusieurs études montrent que les SCPI ayant une valorisation croissante ont de meilleurs rendements à long terme.

2. La diversification : Une SCPI investissant dans différents secteurs et zones géographiques récute les risques de pertes importantes. Par exemple, une SCPI qui investit à la fois dans le logement résidentiel, le commercial et le bureaux affiche une meilleure résilience lors de crises économiques.

3. Le taux d’occupation financier (TOF) : Un TOF élevé (> 90 %) assure une bonne gestion locative et des revenus réguliers. Les SCPI avec un TOF en dessous de 80 % peuvent avoir des difficultés à garantir des rendements en période difficile.

Investir avec une vision à long terme

Par exemple, CORUM L’Épargne, avec sa SCPI CORUM Origin, affiche un Taux de Rendement Interne (TRI) de 6,75 % sur 10 ans. Ce type de performance stable témoigne d’une gestion rigoureuse et d’une stratégie axée sur la durabilité plutôt que sur des rendements ponctuels trompeurs. Il est sage de consulter des professionnels, comme des notaires ou des conseillers en gestion de patrimoine, notamment pour intégrer ces SCPI dans une stratégie d’optimisation patrimoniale globale.

Conclusion : un rendement annuel ne fait pas tout

Investir en SCPI ne se limite pas à rechercher le rendement le plus élevé. Une analyse approfondie des performances sur plusieurs années, ainsi que des critères de diversification et de stabilité, est essentielle pour faire un choix éclairé et rentable. La consultation d'un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à naviguer dans ces choix complexes.

Si vous souhaitez être guidé dans votre investissement, consultez un conseiller spécialisé pour sélectionner les SCPI les mieux adaptées à vos objectifs financiers.